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2014年上市房企營(yíng)收凈利增速雙雙回落

近日,由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院共同主辦的“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十三屆中國(guó)房地產(chǎn)投融資大會(huì)”在上海證券交易所召開。“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”表明,2014年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司營(yíng)收與凈利潤(rùn)增速均有所回落,利潤(rùn)率持續(xù)下行。參會(huì)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)已出現(xiàn),房企應(yīng)學(xué)會(huì)嫁接新的價(jià)值鏈。

利潤(rùn)率持續(xù)下行

2014年,房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高,滬深上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為65.48億元,同比增長(zhǎng)16.62%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值為226.22億元,同比增長(zhǎng)16.39%,增速較2013年均有所回落。同年,滬深上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值為7.76億元,同比增長(zhǎng)6.45%;大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)均值為35.89億元,同比增長(zhǎng)5.50%。凈利潤(rùn)增速較以往有所回落。

報(bào)告分析稱,房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)增速降低,主要受到兩方面因素影響:一是企業(yè)為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整期面臨的去化壓力,主動(dòng)調(diào)整價(jià)格加大促銷力度;二是近年來土地成本不斷提高,擠占了房地產(chǎn)上市公司的一部分利潤(rùn)空間,部分房地產(chǎn)上市公司的凈利潤(rùn)增速明顯低于同期營(yíng)業(yè)收入增速。

面對(duì)利潤(rùn)率持續(xù)下行的壓力,報(bào)告稱房地產(chǎn)上市公司以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向,多策并舉保障盈利空間:第一,推行標(biāo)準(zhǔn)化管控體系;第二,拓展多元融資渠道;第三,建立與上下游企業(yè)的采購戰(zhàn)略合作;第四,謹(jǐn)慎吸納項(xiàng)目資源。

除去經(jīng)營(yíng)狀況,報(bào)告還表明中國(guó)房企上市公司去年資產(chǎn)收益水平穩(wěn)中有降,經(jīng)濟(jì)增加值(EVA)出現(xiàn)下滑;負(fù)債水平小幅上升,銷售回款受阻導(dǎo)致資金壓力加大。但從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來看,房地產(chǎn)板塊跑贏大盤,政策利好提升部分企業(yè)投資價(jià)值。

萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等企業(yè)被評(píng)為“2015滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”;萬達(dá)商業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)等企業(yè)獲得“2015中國(guó)大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”獎(jiǎng)項(xiàng)。

房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)出現(xiàn)

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在論壇上表示,房地產(chǎn)行業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控下也出現(xiàn)一段時(shí)間資金回收的困難,庫存增加,但現(xiàn)在政策已經(jīng)開始放松,隨著銷量的增加,供給相對(duì)較慢,價(jià)格也出現(xiàn)一定程度的上漲,尤其在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)得到確認(rèn)。所以政策的拐點(diǎn)和去庫存的拐點(diǎn)都已經(jīng)出現(xiàn)。

李迅雷認(rèn)為未來房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。他分析稱有五個(gè)方面的原因:一是供給不平衡;二是土地購買金額和銷售的占比有所下降,這樣利于改善房企的資金鏈,從而提升利潤(rùn);此外,資本市場(chǎng)的定增債券等融資手段的增加,對(duì)于降低融資成本十分有利;同時(shí),宏觀政策除降準(zhǔn)降息外,對(duì)購房的支持力度十分明顯;第五個(gè)方面是不可忽視的財(cái)富效應(yīng),牛市已經(jīng)進(jìn)入中后段,不少人選擇退出,李迅雷認(rèn)為資金從股市撤出將對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響。

對(duì)于這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖表現(xiàn),他認(rèn)為一線城市反彈明顯,房?jī)r(jià)漲幅高;二線城市次之,交易量比較大,漲幅低于一線城市;三線城市依然面臨去庫存的壓力。

與李迅雷觀點(diǎn)不同,新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷則認(rèn)為一線城市不一定是房企投資的機(jī)會(huì)。此外,二線城市人口流入明顯,銷售總體看好,但房?jī)r(jià)上漲不明顯主要是外來人口對(duì)價(jià)格非常敏感,在這樣的情況下,他并不認(rèn)為未來房?jī)r(jià)形成上漲的趨勢(shì)。今年的上漲趨勢(shì)可解讀為由于在去年因?yàn)榇黉N降價(jià),今年恢復(fù)正常價(jià)格。但這并不意味著未來房?jī)r(jià)持續(xù)上升和利潤(rùn)將持續(xù)增長(zhǎng)。

對(duì)于房企未來的發(fā)展方向,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長(zhǎng)張永偉認(rèn)為房企要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。一方面是產(chǎn)業(yè)自身的升級(jí),一方面應(yīng)該嫁接新的價(jià)值鏈。他認(rèn)為,“互聯(lián)網(wǎng)+”可以改變眾多的行業(yè),能夠生成諸多新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式。過去房地產(chǎn)單一的角色,如果用“互聯(lián)網(wǎng)+”的思想,可以產(chǎn)生“房地產(chǎn)+”的商業(yè)模式,加上有潛在商業(yè)價(jià)值的創(chuàng)新點(diǎn),就會(huì)形成企業(yè)或者行業(yè)新的發(fā)展模式。除了自身的升級(jí)之外,房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)型更多還要關(guān)注“房地產(chǎn)+”,即房地產(chǎn)附加功能的提升。

同時(shí),他認(rèn)為,在新一輪的資本平臺(tái)處在變革的時(shí)候,高資本密集型的行業(yè),或者屬性相對(duì)單一的產(chǎn)業(yè)確實(shí)有業(yè)務(wù)重組的選擇,嫁接一些高創(chuàng)新、高回報(bào)的業(yè)務(wù),在目前資本重組時(shí)機(jī)比較理想的情況下,業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型重要的亮點(diǎn)。企業(yè)的轉(zhuǎn)型應(yīng)該與宏觀戰(zhàn)略的發(fā)展相匹配。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的宏觀影響接受型的行業(yè),“宏觀上正確把握,微觀決策上踩準(zhǔn)時(shí)機(jī)。”張永偉表示,很多企業(yè)在微觀決策上,很容易踩錯(cuò)時(shí)間點(diǎn)。

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