中國日報網7月29日電（信蓮）日本的房產是否值得投資？旅居日本的資深媒體人劉黎兒在日經中文網上發表專欄文章，《日本房地產是小惡魔》，文章認為，房地產原本就應該是為了居住而存在，尤其日本房產神話已經崩潰了，若是買來自己住或來日本旅游、出差時使用，那還滿不錯的，若來投資，則多多考慮才好。

文章全文如下：

日元暴跌，華人朋友流行買日本房地產，日本房地產因人口減少、空屋率超高，加上供過于求這三大要素，外加折舊很厲害，以及房租開始下跌，投資房地產逐漸無利可圖，許多外資從去年下半年開始從日本房地產抽退，種種跡象顯示前瞻不樂觀，但許多華人朋友來日本看房子后很難抵擋誘惑，異口同聲說：“實在太便宜了！這么便宜，不買可惜！”看來日本房子真的是很誘人的小惡魔，不過一旦上鉤，很可能被套牢。

許多華人朋友跟我說：“我只要花二、三千萬臺幣，就能在東京皇宮附近買個塔樓大廈的高層房子，眺望風景好，天氣好的時候還能看到富士山，此時邊泡杯茶喝，多好呀！”我會告訴他們：“如果你是買了房，來泡茶看富士山的話，那當然很不錯，但別想會賺錢！”因為日本房子跟華人圈的房子很不同，買了，要不賠錢不容易，日本泡沫經濟崩潰至今，我還沒聽過在日本買房發財的人，不論是我自己，或我的日本朋友們都因買房或蓋房而賠錢。

房地產原本就應該是為了居住而存在，尤其日本房產神話已經崩潰了，若是買來自己住或來日本旅游、出差時使用，那還滿不錯的，若來投資，則多多考慮才好。

日本最近幾年，東京等都會房地產靠華人搶購而撐住了行情，來日本搶購房產的人之中，不少是在上海股市等發了財的中國人，在日本大量囤房，許多人后繼無力，被迫求售。

更值得注意的是許多搶購日本房地產的海外金主，已經開始大舉拋售，賣的已經超過買的了，開始遁逃了；雖然2014年下半年外國資金的確買的很兇悍，尤其華人，根據仲量聯行(JLL)調查顯示，外國人取得東京房地産的比例，2014年的第一季達到19%，其后更沖破20%大關。

但是另一方面，海外金主，大買之外更是大賣，尤其2014年下半年是賣比買多了1300億日圓，賣超金額非常驚人，為什么外資會爭相跑路呢？

投資房地產，一般認為房租等的收入，至少要有3.5%才劃算，許多華人投資日本房子是期待房租收入，認為日本至少有房價的4%-5% ，而上海、香港等只有1%－2%，但是到了今年4月，投資日本房子的利潤只有3.5%，早已進入危險水域，不值得投資了；許多外國人領悟了日本房產驚人的折舊率，而且持有成本非常高，管理修繕費、稅金、管理經費等，加上從今年5月起攀升6倍的空屋稅等，日本房產注定是賠錢貨，因此許多外資去年下半年就開始拋售了。

此外，現在東京房子相對于臺北、香港、上海等雖然便宜，但以日本房地產本身而言，東京等大都會的房地產都漲到頂了。

這是日本房地產業界社會公開的祕密，專做華人采購日本房產的業者當然不會不知道，卻不會說的；有位在東京接待臺灣貴婦房地採購團的業務員，當著客人的面，很老實地對我說：“我原本自己也想買一戶，現在確信日本房地產買不得，已打消念頭了！”雖然許多貴婦親耳聽到了，還是照買，理由很多，像“她在東京有房子，我也想要有！”“東京房子真夠便宜，不買受不了！”

許多臺灣人或香港人、中國人、新加坡人等都以為房子“是只有漲多漲少的玩意”從來也沒想過房子是會有折舊的，尤其日本房子“是只有跌少跌多的玩意”；

尤其日本房租下跌，小惡魔魅力逐漸消失，太過后知后覺的人，會被套牢而無法脫身。

房子沒人住，是不可能漲的，股市里常說“有量才有價”，有人氣才能支撐價格，沒人氣就糟了，房市也是如此，尤其從基本面來看，日本更是如此，不僅日本，房地產將是下一個全球修正標，其他華人地區也不例外，像臺北的房屋今年第二季跌了6％，那只是開始，臺灣的報導說是“大跌”，那是太過樂觀了，囤房的人要小心了，若不趁大崩盤前脫手，就來不及了。

劉黎兒　簡歷

旅居日本的資深媒體人與知名作家。臺灣大學歷史系，后進入臺大歷史所，1982年赴日，曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長，現為專職作家，在多家報紙雜志如《蘋果日報》、《自由時報》、《今周刊》等撰寫專欄；書寫對象包括日本政經社會議題、都會兩性關係、職場文化及生活文化的觀察與解析乃至文學評論等，相關書籍35冊。