萬(wàn)通：保證美國(guó)工人喝咖啡的時(shí)間

海外版圖：紐約、新加坡等

困難：只能用美國(guó)的材料，只能用工會(huì)的工人，各種費(fèi)用均比國(guó)內(nèi)貴

“所有的海外投資人，都面臨著剛從鄉(xiāng)下到城里的生活體驗(yàn)。” 近日，談到在美國(guó)的十年投資體驗(yàn)，萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖不禁以“鄉(xiāng)下人進(jìn)城”作比喻，稱在紐約投資有三個(gè)心理體驗(yàn)，第一是貴，第二是矯情，第三是標(biāo)準(zhǔn)高。

2006年6月，在“9·11”中淪為廢墟的世貿(mào)中心7號(hào)樓重建竣工后正式對(duì)外開放。與這一消息同時(shí)對(duì)外公布的是，其第一筆投資來自于中國(guó)企業(yè)萬(wàn)通。

根據(jù)媒體報(bào)道，彼時(shí)，萬(wàn)通租下世貿(mào)中心7號(hào)樓頂部48至52層，五層樓共約20萬(wàn)平方英尺，計(jì)劃興建一個(gè)集商務(wù)與文化交流于一體的“中國(guó)中心”。后來幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，萬(wàn)通最終在2010年3月與世貿(mào)中心簽訂合約，租下1號(hào)樓的64層到69層，建筑面積約2萬(wàn)平方米，租期20年，名字正式定為“中國(guó)中心”。

關(guān)于首嘗“螃蟹”背后的心路歷程，馮侖本月初出席某論壇時(shí)這樣描述：“2001年，拉登‘強(qiáng)拆’了美國(guó)世貿(mào)中心，美國(guó)要重建，于是我們獲得機(jī)會(huì)，在這棟541米高的大樓的頂樓，做了一個(gè)中國(guó)中心。12年來，我飛了60多次紐約，獲得一些體會(huì)。”

馮侖用“鄉(xiāng)下人進(jìn)城”來形容在紐約的投資體會(huì)：一是什么都貴，就好像一個(gè)鄉(xiāng)下妞兒嫁到城里做媳婦，發(fā)現(xiàn)洗頭水都這么貴，熱水洗澡更貴，馬桶抽水水費(fèi)也貴，什么都貴，但這就是城里人的生活。

說到此處，他還轉(zhuǎn)頭對(duì)著臺(tái)下某律師事務(wù)所負(fù)責(zé)人“吐槽”：“在紐約做投資，律師費(fèi)每天都貴得不得了。所有的律師每天一出門就掐表，在路上的時(shí)間都要算我的錢。我們跟他討論業(yè)務(wù)，我說話的時(shí)間他也收錢，所以就是貴。”

除了“貴”，馮侖的第二個(gè)體驗(yàn)是“矯情、復(fù)雜、事兒多”。他說，在紐約，所有投資行為都必須按照當(dāng)?shù)氐姆蓙恚热缭诩~約做裝修，當(dāng)?shù)鼐鸵蠓彩歉つw接觸的地方，一定只能用美國(guó)的材料，另外一個(gè)讓中國(guó)開發(fā)商不適應(yīng)的地方是美國(guó)工人的工時(shí)，“所有的工人只能用工會(huì)的工人，只能8小時(shí)工作，而且，中間喝咖啡的時(shí)間必須保證。”

“客戶對(duì)好東西的要求特別高，而我們這些村里人不知道好東西的標(biāo)準(zhǔn)是什么。”馮侖接著說，紐約客戶要求非常具體、仔細(xì)。

在馮侖看來，中國(guó)房企在紐約的投資大抵有三種模式：一種是財(cái)務(wù)投資，需要算準(zhǔn)周期，即成熟寫字樓里帶有租約，在資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低買入一定份額，繼續(xù)收租，該模式風(fēng)險(xiǎn)最小；其次是開發(fā)模式，這需要在當(dāng)?shù)卣覍?duì)合作伙伴；第三種就是復(fù)星和萬(wàn)通模式，即擁有空間、結(jié)合經(jīng)營(yíng)，對(duì)于這種模式，他的體會(huì)是，要舍得花錢。

對(duì)于房企投資美國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，招商資本董事總經(jīng)理孫剛感同身受。他分析稱，從大周期來看，美國(guó)2010年第一季度作為上漲周期起點(diǎn)，這輪周期可走到2017年，甚至2019年，此外，美國(guó)一線城市的再造和更新，使城市的功能和環(huán)境不斷提升，年輕人乃至老年人回歸城市中心，由此帶來了相應(yīng)的投資機(jī)會(huì)。

孫剛說，機(jī)構(gòu)投資人主要謀求風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)后的最佳回報(bào)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好的不同，可選擇出租型物業(yè)項(xiàng)目、增值改造或開發(fā)項(xiàng)目；個(gè)人投資海外房地產(chǎn)，主要驅(qū)動(dòng)來自教育、醫(yī)療和環(huán)境等需求，學(xué)區(qū)房或成首選標(biāo)的。

“風(fēng)險(xiǎn)主要集中在投資后的運(yùn)營(yíng)管理上。項(xiàng)目如何賣，物業(yè)怎么管，成本如何控制，都直接影響投資回報(bào)率，搞不好，會(huì)虧損。”孫剛稱，企業(yè)海外投資要特別注意合作伙伴的選擇，因?yàn)槊绹?guó)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商善于充分使用各類金融工具，最大限度利用杠桿，因此當(dāng)利息走向上升通道，投資風(fēng)險(xiǎn)隨之增大。

關(guān)于在美國(guó)投資地產(chǎn)項(xiàng)目的生意經(jīng)，PE也有自己的感觸。盛世神州房地產(chǎn)投資基金負(fù)責(zé)美國(guó)業(yè)務(wù)的龍歆表示，跨境投資最重要的一點(diǎn)是選擇合作伙伴，其次才是選擇合適項(xiàng)目，選擇合作伙伴則需把握兩點(diǎn)，利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。