負(fù)債高企、存貨積壓，在華僑城[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]A的二次擴(kuò)張路上蒙上了一層抹不去的陰影。

定位高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的華僑城A（000069.SZ），在3月8號(hào)公布了其2012年年報(bào)。據(jù)年報(bào)顯示，在華僑城的主營(yíng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.5億元，同比增長(zhǎng)10%；但毛利率較去年同期下降3.16個(gè)百分點(diǎn)，至59.86%。

另外，截止2012年末，華僑城的期末經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為71.4億元，同比增長(zhǎng)5倍；長(zhǎng)短期借款總額為226.73億元，較去年同期略有下降；但存貨達(dá)到351.35億元，同比增長(zhǎng)10.7%；期末資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，同比下降1.22個(gè)百分點(diǎn)。

年報(bào)還顯示，截止2012年末，華僑城土地儲(chǔ)備為765萬(wàn)平方米。其中，旅游綜合業(yè)務(wù)配套地產(chǎn)儲(chǔ)備565萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)儲(chǔ)備200萬(wàn)平方米。2013年度計(jì)劃開(kāi)工面積為96萬(wàn)平方米，計(jì)劃可售面積168萬(wàn)平方米。

從2011年年末的71.17%，到去年的69.95%，華僑城的負(fù)債率始終徘徊在國(guó)資委限定的70%“紅線(xiàn)”附近。而近幾年華僑城迅速拿地?cái)U(kuò)張的策略，也讓其背上了高存貨的包袱。

去年下半年在敲定寧波、福州和深圳大鵬等三大超百億規(guī)模的文化旅游綜合新項(xiàng)目外，華僑城再次新增一個(gè)百億級(jí)投資項(xiàng)目，華僑城4月15日公告該項(xiàng)目落子重慶。

兩天后的4月17日，華僑城再次公告，公司為打造寧波華僑城項(xiàng)目而成立全資子公司，已辦理完成工商注冊(cè)登記，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

華僑城董秘倪征在接受采訪時(shí)曾表示，與第一輪擴(kuò)張立足于一線(xiàn)城市和區(qū)域重點(diǎn)城市不同，華僑城二次擴(kuò)張主要定位于1.5線(xiàn)城市，并進(jìn)行多個(gè)產(chǎn)品系的全面復(fù)制創(chuàng)新。

華僑城在年報(bào)中也直言，上了一個(gè)臺(tái)階后，需要停一停喘口氣才能再上一個(gè)臺(tái)階。目前階段以及在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)幾年，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，將不可避免地引發(fā)趨勢(shì)性的規(guī)模擴(kuò)張。

年報(bào)說(shuō)，資本市場(chǎng)融資受阻，使華僑城喪失了股本擴(kuò)張配合增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，只能依靠自身的滾動(dòng)發(fā)展，被迫主動(dòng)放慢規(guī)模擴(kuò)張的步伐。

而在這一過(guò)程當(dāng)中，隨著旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)走熱，也會(huì)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司加大力度投入旅游地產(chǎn)行業(yè)。

就華僑城而言，業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了普遍擔(dān)憂(yōu)，作為回哺其旅游地產(chǎn)資金的住宅地產(chǎn)，因其較多定位在中高端領(lǐng)（如浦江華僑城[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]）域甚至高端（如華僑城蘇河灣），更容易拉長(zhǎng)其資金鏈，從而產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)困境。隨著各大開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，華僑城的生存空間也必然會(huì)遭到不斷擠壓。

有分析師認(rèn)為，華僑城一直堅(jiān)持重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在規(guī)模增長(zhǎng)和利潤(rùn)率方面，華僑城更注重后者，但由于樓市調(diào)控政策持續(xù)不放松，高端項(xiàng)目受其影響更甚，其追求的利潤(rùn)率在今年還會(huì)繼續(xù)下降。

與此同時(shí)，之前擴(kuò)張進(jìn)入的泰州、云南華僑城項(xiàng)目進(jìn)展也不太順利，加之福州、寧波等地項(xiàng)目號(hào)稱(chēng)投資百億，短期內(nèi)華僑城還將面臨一定的資金壓力和政策風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，為突破融資難題，華僑城自身也在探索中。資產(chǎn)證券化是其打出的第一張牌，2012年12月4日，華僑城發(fā)布公告稱(chēng)其“歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”正式成立，合計(jì)募集資金18.5億元。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，華僑城通過(guò)資產(chǎn)證券化融資可有效盤(pán)活其主題公園產(chǎn)業(yè)的存量資產(chǎn)，此種方式募集資金，專(zhuān)款專(zhuān)用，能更好地推動(dòng)歡樂(lè)谷的滾動(dòng)發(fā)展。