“國(guó)五條”調(diào)控政策發(fā)布，使得一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出明顯分化特征。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，商品房銷售面積20898萬(wàn)平方米，同比大增37.1%。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、住宅施工面積增速、住宅新開工面積、房企購(gòu)地面積等指標(biāo)全面下滑，反映出供應(yīng)端熱情驟減。

事實(shí)上，隨著前一段時(shí)間樓市銷售的火爆，一些城市的樓市庫(kù)存已降至歷史低位。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，若這種情況不能得到改善，個(gè)別區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來(lái)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，從而給房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲的壓力。

供應(yīng)數(shù)據(jù)不樂(lè)觀

今年2月下旬和3月初，“國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)將市場(chǎng)分割為截然不同的形態(tài)，數(shù)據(jù)表現(xiàn)同樣有明顯差別。數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月份，全國(guó)商品房銷售面積20898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%；商品房銷售額13992億元，增長(zhǎng)61.3%。在前兩月市場(chǎng)銷售陡增之后，上述指標(biāo)分別回落12.4個(gè)百分點(diǎn)和16.3個(gè)百分點(diǎn)。

分析認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)后，市場(chǎng)中的恐慌情緒開始弱化，不少地方的樓市成交量有所下滑。但不少購(gòu)房者仍在追趕政策窗口，使得整體銷售增速仍處于相對(duì)高位。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，銷售額同比漲幅超過(guò)60%的情況，為近幾年來(lái)所少見，這也意味著今年樓市銷售迎來(lái)亮麗的開局。

相比之下，供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)則不容樂(lè)觀。今年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長(zhǎng)20.2%，增速比1-2月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資9013億元，增長(zhǎng)21.1%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。

同期，房屋新開工面積38873萬(wàn)平方米，下降2.7%。房屋竣工面積19473萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.9%。數(shù)據(jù)還顯示，今年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積6134萬(wàn)平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。自去年3月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速始終為負(fù)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，最近一年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)指標(biāo)一直處于低位。今年前兩月，供應(yīng)端的缺口有明顯的收窄趨勢(shì)，但調(diào)控政策的出臺(tái)顯然影響了供應(yīng)熱情，使得這些指標(biāo)再次掉頭向下。

成交或明顯萎縮

在多數(shù)分析人士看來(lái)，需求端和供應(yīng)端表現(xiàn)出的“一增一減”趨勢(shì)，已給后市蒙上一層陰影。若這種趨勢(shì)得以延續(xù)，未來(lái)的市場(chǎng)將面臨供不應(yīng)求的形勢(shì)，并進(jìn)而給房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲的壓力。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至3月末，全國(guó)商品房待售面積42441萬(wàn)平方米，比2月末增加536萬(wàn)平方米。但與一些二三線城市的庫(kù)存積壓不同，經(jīng)過(guò)此前的爆發(fā)式銷售，一些熱點(diǎn)城市的庫(kù)存已經(jīng)告急。

根據(jù)北京市住建委的信息，截至4月14日，北京市場(chǎng)的新房住宅（期房+現(xiàn)房）庫(kù)存僅為64065套，為有記錄以來(lái)的最低水平。市場(chǎng)人士分析，按照當(dāng)前北京市場(chǎng)的銷售速度，上述庫(kù)存仍有較長(zhǎng)的去化周期，而一旦需求爆發(fā)，這一庫(kù)存規(guī)模只能支撐半年左右。

事實(shí)上，在對(duì)后市供不應(yīng)求的判斷之下，房企擁有了更多堅(jiān)守價(jià)格的理由。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在調(diào)控加碼的情況下，近期北京、上海等城市頻現(xiàn)高價(jià)地，便體現(xiàn)出企業(yè)對(duì)后期房?jī)r(jià)的看漲。

另一組數(shù)據(jù)同樣支持這一判斷：1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，同比增長(zhǎng)29.3%，增速雖比前兩月回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍比去年全年的水平高出一倍以上。資金壓力的緩解使得房企不會(huì)尋求“以價(jià)換量”的銷售策略。

對(duì)于后市走向，胡景暉認(rèn)為，需求已在第一季度提前釋放，將使未來(lái)數(shù)月的市場(chǎng)交易出現(xiàn)明顯萎縮。而在“量縮”的情況下，短期房?jī)r(jià)不具備大幅上漲的動(dòng)力，可能維持穩(wěn)中略降的勢(shì)頭。

從中長(zhǎng)期而言，胡景暉認(rèn)為，政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)恢復(fù)周期一般將持續(xù)13個(gè)月左右。由于土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑，未來(lái)的商品房市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量勢(shì)必受到影響。因此，1年或者更長(zhǎng)時(shí)間之后，總體市場(chǎng)還將面臨嚴(yán)重的供不應(yīng)求，如果政策不發(fā)生變化，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。