截至3月31日，各個地區的“國五條”細則陸續出臺，面對各地不同的調控政策，長沙版的具體細則引發了各種猜想：到底什么時候才能出來?是否會對限購有進一步的限制?是否會加大二套房貸的調控力度?

據多位業內人士分析，長沙對政策出臺的敏感度不強，出臺的時間會比別的城市稍微慢一點。而對于具體細則，他們認為，和國家政策相比不會有太多變化，20%個稅會按照國家的政策執行。現在老百姓關注的焦點還是在于限購和二套房貸之上。

■記者 侯小娟

長沙版細則猜想

【猜想一】

限購： 應不會有單身限購政策

2011年3月，長沙市對90平方米(含)以下新房實施限購，直至今日，調控效果并不明顯，并且長沙的這種限購政策還曾多次被當作“反面教材”。于是，有專家曾在媒體公開預測，長沙版的國五條細則會對限購政策進行調整。不過，也有業內人士持樂觀看法，限購并不會發生變化。

A：加大限購區域

聲音：比較兩次國家調控的政策，最明顯的細節是這一次國務院對于限購政策的區域、產品類型都進行了明確規范，按照國務院的新規定，長沙政策可能會要調整。

――長沙房地產開發研究中心主任、長沙市房地產開發協會副秘書長歐陽學海

影響：湘潭大學商學院教授龍新民說，若是限購區域擴大，并加強對大戶型房子的控制，有利于使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投機投資性需求。

B：維持原來政策不變

聲音：長沙的限購政策應該不會發生變化。長沙樓市的價格處于相對溫和的狀態，所以，在政策的執行上不會有太多的變化，更不會出現類似北京的單身限購政策。

――中原地產湖南分公司總經理胡治鋼

影響：龍新民表示，目前，長沙的空置率仍然很高，這說明長沙2011年3月推出的“限小不限大，限新不限舊”限購政策存在很多問題，并沒有真正地打擊到投資客，如果不進行嚴格控制，投機商仍然無法得到遏制。

【猜想二】

二套房貸：調整首付比例和利率

聲音：長沙可能會效仿上海的細則，當房價上漲趨勢明顯的時候，可能會適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

――長沙新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓

影響：在銀行人士看來，如果提高二套房貸的首付和利率，對貸款購房的市民將有明顯影響。如果首付7成，利率上浮30%，5年以上貸款利率將攀升至8.515%。“改善性剛需”也可能被投資投機性購房“殃及”，遭遇打壓。

經濟學家馬光遠表示，信貸對市場的影響效果比較大，差別化信貸政策甚至要比限購厲害，通過調節金融杠桿，提高進入門檻，信貸政策收緊將會讓二套房市場受到很大影響。

【猜想三】

二手房交易20%個稅：會沿用國五條的政策

對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房應納稅所得額的20%計征;不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，繼續免征個人所得稅。

――長沙新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓

影響：在胡治鋼看來，當20%的個稅開征之后，肯定會加大二手房的購房成本，而這筆錢肯定都會轉嫁到消費者身上，從而抬高二手房的購房成本。成本上漲之后，投資客手中的二手房會更難出手，這對于打擊投資投機商有抑制作用。

市場觀察

二手房交易或將進入真空期

3月2日，國五條相關信息出臺之后，二手房交易20%個稅成為眾人討論的焦點。而從消息出臺至今，長沙二手房市場交易量出現暴增。據長沙房地產研究中心的數據，從3月3日至3月27日，長沙6區二手房住宅成交3400多套。“這個數量是往年一季度二手房成交的總量。”明賓介紹。

不過，當長沙版的細則出臺之后，胡治鋼認為，二手房市場肯定會變冷、變得不活躍，并且還會影響一手房的交易。

知名財經評論人士葉檀也表示，一旦20%的征稅真正落地，各地二手房交易將進入一段真空期。

“如果市民想賣舊房改善居住條件，但是二手房市場不景氣難以出手，他們就沒有資金去購買新房，這勢必會影響到新房的成交。”胡治鋼說，這期間，投資客們手上大量的空置房無法出手，更加不會入市。

“二手房不活躍肯定對新房成交有擠壓效應，促進新房的成交。”胡治鋼說，“但是，當一、二手房之間無法進行良性循環之時，說明市場是不健康的，這對樓市影響很大。”

房價走勢

保持2012年的增長速度

當國五條長沙版的相關細則出來之后，房價是否會隨之下跌成為市民們最關心的問題。在省房協首席經濟學家王義高教授看來，房價下跌似乎是不可能的。“今年長沙樓市的價格還會保持2012年的上漲趨勢。”

“今年樓市的供應量較少，去年新房開工量少了40%，所以房價肯定不會下跌。”胡治鋼說，“樓市的走向和去年的步調相差不大。”

據接近長沙市住建委決策層面的相關人士透露，在房價調控目標方面，長沙市很可能是力爭2013年新建普通商品住房價格漲幅不高于全市年度地區生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。

解讀

京滬粵三地細則

【房價控制目標】

北京：進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

上海：按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地產市場調控措施。

廣東：廣州、深圳市要根據近年房價走勢情況，按照保持房價基本穩定的原則，合理確定房價控制目標。

點評：與往年相比，今年的房價控制目標剔除了保障房，實現難度更大。雖然同屬房價上漲較快城市，但上海漲幅在四個一線城市中最小，“達標”難度相對不大。北京明確要求相關房價要“降低”，值得關注。

【限購】

北京：京籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購1套住房;對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

上海：進一步嚴格執行國家和上海的住房限購措施和相關操作口徑。

廣東：廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策，原出臺的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文要求不符的，應立即作出調整。

點評：北京對單身人士的購房限制趨嚴。上海此前已經實行對單身人士的限購政策。根據17號文件要求，“限購區域應覆蓋城市全部行政區域”，那么珠海原來是在主城區限購，現在擴大到全市全部行政區域。

【二套房貸】

北京：進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

上海：根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。

廣東：細則沒有提到二套房貸政策。

點評：北京明確要提高二套房貸首付比例，業內人士預測中的“七成首付”有可能成為現實。上海則留了“后手”，一旦房價繼續上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時可能落下。

【20%個稅】

北京：依法按照核定征收方式計征個人所得稅;對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

上海：依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。

廣東：嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的征收規定。

點評：三地口徑一致，只是北京特地復述了“滿五年唯一住房免征”的內容。這讓不少買房賣房者吃下定心丸。國稅總局2006年下發文件明確，“對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。差別化的稅收政策，體現了對合理購房需求的保護。

■綜合新華社